Racheter un hôtel est un projet intéressant et très lucratif, surtout dans un pays avec une grande tradition touristique comme la France. Mais avant de l’entamer, vous devez prendre en considération un bon nombre de paramètres, qui vous sont détaillés dans cet article.
Le potentiel de l’hôtel
Pour évaluer le potentiel d’un hôtel vous devez considérer son taux d’occupation (qui ne doit pas être inférieur à 60%) et le prix des chambres. Cette évaluation ne se fait pas de manière anodine. Bien au contraire !
Il existe même des formules de calcul toute prêtes qui peuvent vous orienter. Parmi ces formules, nous retrouvons notamment « la méthode du millième ». La méthode du millième se calcule de la manière suivante : nombre total de chambres x le taux d’occupation x 1 000. Le résultat final équivaut à la valeur des murs et du fonds de commerce de l’hôtel.
Le potentiel d’un hôtel peut aussi être évalué à partir de la RMC ou le prix de vente moyen d’une chambre. Bien entendu, ce prix peut varier en fonction de la saisonnalité, l’endroit où se trouve l’hôtel, etc.
Pour la vente d’hôtels restaurant en Indre et Loire, ou dans n’importe quel département de France, le propriétaire doit être en mesure de donner ce type d’informations à tous les investisseurs qui souhaitent racheter son hôtel.
La valorisation d’un hôtel
Avant de racheter un hôtel, vous devez d’abord en analyser la valeur. Cette analyse va vous donner une idée claire sur le budget à engager pour acter ce rachat ainsi que sur la marge de négociation dont vous disposez avec l’actuel propriétaire des lieux. Dans votre analyse, prenez en compte les paramètres suivants :
- La qualité de l’emplacement : l’hôtel se trouve-t-il en ville ? En périphérie ? Est-il à proximité de zones touristiques ? Est-il lié au centre-ville par des lignes de transport en commun ?
- La qualité des chambres : confort, équipement, literie, chauffage, climatisation, etc.
- L’état des locaux : sont-ils bien entretenus ? A quand remontent les dernières rénovations ?
- La qualité de l’aménagement intérieur : décor, design, etc.
- Le nombre de chambres, de lits, de couverts, etc.
- Les espaces annexes : piscines, spas, salles de séminaires, terrasses, etc.
- Le matériel informatique : ordinateurs, caméras, terminaux de paiement, etc.
- La typologie des clients : touristes individuels, familles, voyageurs d’affaires, etc.
- La saisonnalité : des séjours de courtes ou longues durées ? Les clients viennent plus en été ou en hiver ?
La rentabilité d’un hôtel
Au moment de racheter un hôtel, beaucoup commettent l’erreur de se baser sur le chiffre d’affaires réalisé. En effet, un grand chiffre d’affaires n’est pas forcément synonyme de rentabilité. La rentabilité de l’hôtel étant un indicateur auquel vous devez accorder une importante particulière avant de faire le premier pas.
Pour évaluer la rentabilité de l’hôtel que vous souhaitez racheter, vous pouvez faire le calcul de l’EBE (excédent brut d’exploitation). Cet indicateur est souvent mentionné dans les soldes intermédiaires de gestion que vous procure un expert-comptable. Ce dernier désigne tout simplement la différence entre le chiffre d’affaires réalisé suite à l’exploitation de l’hôtel et les charges que cette exploitation induit (personnel, logistique, commercialisation, impôts, etc.).
Si vous souhaitez racheter un hôtel par un crédit bancaire, l’EBE de ce dernier doit vous permettre de rembourser vos traites et de vous payer. Plus la valeur de l’EBE est élevée, plus l’hôtel est rentable.
Attention ! Pour optimiser votre EBE, vous pouvez procéder à certains ajustements :
- Réévaluer et diminuer au maximum les charges exceptionnelles (prestations externe, frais d’avocats pour contentieux, etc.) ;
- Adapter la masse salariale à la réalité financière de l’hôtel, etc.